Edito de Stéphane DESQUARTIERS, Président du Groupe La Maison de l’Investisseur
Depuis 2007 on nous annonce une baisse des prix imminente de l’immobilier. A part une légère correction pendant 6 mois en 2008, (due essentiellement aux banques qui ne prêtaient plus et non pas a une baisse de la demande) les prix, loin d’avoir craqué ont continué a augmenter sensiblement ou se sont stabilisés.
Et c’est reparti en ce début d’année 2012, mais cette fois c’est « sûr-sûr-sûr » les prix vont baisser…
Nous ne pensons pas que les prix vont baisser parce que la demande n’a jamais été aussi forte pour plusieurs raisons.
La sécurisation de leur patrimoine
Les français ont compris depuis l’été dernier que la star des placements, l’assurance vie en « fond Euros » était un support composé en grande partie de « dettes souveraines ». D’ailleurs c’est bien pour « aspirer » l’épargne des français vers un endettement toujours plus important des états européens, qu’autant d’avantages successoraux et fiscaux ont été accordés à ces véhicules.
Nous sommes, chacun l’a bien compris au bout de ce système, et après avoir constaté une baisse des rendements, c’est la sécurité même du capital déposé sur ces produits qui est en cause. Car enfin, pour servir des rendements de 4 ou 5% pendant des années en prêtant aux pays « AAA » a 2%, il faut également (et surtout) prêter à l’Italie ou a l’Espagne a 6% et plus, et ne parlons pas de la Grèce ou les créanciers ont déjà abandonné plus de 100 milliards d’euros !
Nous n’avons jamais vu autant de clients qu’aujourd’hui pousser la porte de nos agences pour transférer une partie de leur valeurs mobilières vers de l’immobilier. Pour sécuriser leur patrimoine, pour pouvoir dormir la nuit, parce que comme le dit très bien Marc Fiorentino :
«Depuis 2008 vous avez compris que tout pourrait un jour s’écrouler, tout. Les banques, les compagnies d’assurances, les États. Vous avez accepté l’idée que le pire est possible. Mais dans ce cas, celui d’un scénario catastrophe, vous voulez au moins AVOIR UN TOIT. L’immobilier c’est le rempart ultime. Si tout s’écroule, la valeur de votre appartement peut s’écrouler mais les murs eux seront toujours là. Ceux qui sont propriétaires respirent mieux aujourd’hui. Les autres sont inquiets. »
La rentabilité de leur placement
Signe des temps, connaissez vous le point commun des meilleurs placements depuis 5 ans et 10 ans* ?
Ce sont tous des supports « physiques » et en dehors de l’or (support anti-crise oblige) les 4 autres sont de l’immobilier (Foncières cotées, SCPI, immobilier de bureaux, logements paris)
Bien sûr la pierre représentera toujours la valeur ultime de protection mais certains supports immobiliers sont aussi d’excellentes valeurs de rendement, et cela commence à se voir ! Pensez vous que cela va alimenter une baisse des prix ?
Une enquête récente place pour la première fois l’immobilier en tête des intentions d ‘épargne en vue de la retraite devant l’assurance-vie, pensez vous que cela va alimenter une baisse des prix ?
La certitude d’une retraite de plus en plus « maigrichonne » pour les quadras d’aujourd’hui rend l’achat de sa résidence principale absolument incontournable, pensez vous que cela va alimenter une baisse des prix ?
Nous pensons pour notre part que les prix vont se stabiliser, au pire corriger de 10% à la baisse pour 2 ou 3 ans avant de repartir au rythme de l’inflation.
Les français croient plus que jamais en l’immobilier (nous avons par exemple enregistré une augmentation de +70% de fréquentation sur notre stand au dernier salon de l’immobilier à Paris) aussi bien pour se loger que pour investir, autant pour sécuriser leur épargne que pour obtenir des rendements satisfaisants, pensez vous que cela va alimenter une baisse des prix ?
Alors où est la baisse des prix ?
Vous trouverez toutes les réponses à vos questions sur notre site La Maison de l’investisseur
Stéphane DESQUARTIERS
12 avril 2012
*Source EIEF
Les performances indiquées tiennent compte à la fois du rendement et de la valorisation des produits au cours de la période de référence:
Sur 5 ans, du 1er janvier 2006 au 31 Décembre 2010:
Position:
1. Or 19.8%
2. Immobilier Entreprise 9,7%
3. SCPI 8,9%
4. Logement Paris 8,7%
5. Foncières cotées 6,9%
6. Bureaux Paris 5,0%
7. Sicav obligataires 3,0%
8. Livret A 2,5%
9. Sicav Monétaires 2,3%
10. Inflation 1,6%
11. Actions françaises 0,1%
Sources IEIF
La Maison de l’investisseur se propose de vous présenter les placements les plus performants du marché.
Rendez vous sur notre site La Maison de l’investisseur,nos consultants sont à votre écoute du lundi au samedi de 10h à 19h en agence ou se déplace à votre domicile.
Vous faites sûrement partie des 92% français propriétaire d’un bien immobilier ou envisage de le devenir à moyen long terme.
Pour cela, différentes démarches sont indispensables et à respecter afin de devenir propriétaire d’un bien immobilier.
Nous allons lister les différentes étapes par ordre chronologique.
1° La signature du compromis du vente.
Cette étape fait référence à la rencontre des notaires entre les parties. Tout d’abord chaque partie prend soin de lire attentivement le contrat de vente et surtout de bien comprendre les termes de celui -ci. En cas de doute, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours en cas de changement d’avis. Le vendeur et le notaire paraphent chacune des pages. L’acheteur signe la dernière page.
2° Le dépôt de garantie.
Généralement le notaire demande à l’acheteur le règlement d’un dépôt de garantie de 5 à 10% du montant de la transaction. Ce montant est variable en fonction du montant de la transaction.
Ce montant sera encaissé par le notaire sur un compte des dépôts et des consignations. Ce montant sera sécurise. En cas de rétractation de l’acheteur dans les 7 jours suivants la signature du compromis , ce montant lui sera remis dans son intégralité. Si la rétraction est postérieure aux 7 jours le dépôt de garantie sera versé au vendeur et l’acheteur devra au préalable donner son accord par écrit à l’autre partie.
Le notaire joue le rôle de dépositaire entre les 2 parties.
3° Le délai de rétractation.
L’acheteur dispose d’une période de 7 jours pour s’il le souhaite se rétracter en annulant son souhait d’acquerir ce bien immobilier. Cette décision doit être communiquer par écrit en lettre recommandée avec accusé de reception. Sous cette période l’acheteur n’est pas dans l’obligation de justifier sa rétractation. Le dépôt de garantie lui sera retourné sous un délai de 21 jours par le notaire.
D’après l’article L 111-19 du Code de la Construction et de l’Habitation, les constructeurs et les entrepreneurs ont l’obligation d’appliquer la garantie de parfait achèvement (PA) sur une période de 12 mois à compter de la dâte de réception des travaux.
Cette garantie permets de couvrir la réparation et les éventuelles désordres et défauts de conformités effectués par le maître d’ouvrage, quelle que soit leurs importances.
Ces informations doivent être signalé par le client directement par lettre recommandée AR auprès du constructeur après réception des travaux.
Seul l’entrepreneur est tenu responsable de la garantie des travaux. Il se doit d’effectuer les modifications des vices apparus postérieurement dans le cadre de la garantie décennale.
Cette mise en œuvre s’opère soit par la mise en place d’une procédure amiable entre l’entrepreneur et le maitre d’ouvrage afin de convenir des travaux à entreprendre.
Si les 2 parties ne trouvent pas un accord à l’amiable , les responsabilités de chacune des parties seront tranchées par les juridictions compétentes auprès d’un tribunal.
Le Diagnostic immobilier de Performance Energétique est un bilan obligatoire à effectuer avant de mettre en vente son bien immobilier.
Obligatoire depuis 2006 dans le cadre d’une vente immobilière et depuis 2007 pour la mise en location, cette règlementation à été instaurée en Novembre 2006 par le Ministre du Logement Jean-Louis Borloo dans le but de dresser un bilan de la consommation des logements sur le territoire francais.
Chaque propriétaire est dans l’obligation de fournir les documents prouvant que la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique DPE de son bien avant de le mettre en vente.
Cette nouvelle règlementation permet d’établir un bilan énergétique du bien immobilier. Ce diagnostic DPE est réalisé par un diagnostiqueur disposant d’un agrément accrédité par un organisme de formation.
Les points obligatoires à contrôler lors du bilan énergétique:
- Le chauffage
- Le refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire
- Quantité des gaz à effets de serre par les équipements de chauffage
Depuis le 1er Janvier 2011, la nouvelle règlementation impose aux agences immobilières d’afficher sur leur annonces l’affichage du DPE aussi bien pour la vente que pour la location.
La loi impose l’affichage des de la classe énergétique du bien immobilier : l’empreinte énergétique.
L’empreinte énergétique est présenté sous forme de classe de A pour les logements les moins gourmands en energies, allant jusqu »à la catégorie G indiquant que le logement est rénover.
Ces classes de A à G sont normalisées par des critères définis par l’Etat.
La Mise en place de ce diagnostic est à la charge financiere du propriétaire du bien.
Après réalisation du DPE, le diagnostic est valable 10 ans.
Le marché immobilier redémarre mollement en ce début 2012, mais comme toujours dans ces cas la, il y a de bonnes affaires qui se présentent.
Dans l’ancien, les ventes ‘’de nécessité’’ (divorce, mutation, etc.) constituent un socle permanent de vendeurs pressés par le temps et ouverts aux négociations.
Dans le neuf, les choses sont très différentes. Prenons l’investissement « Scellier », non seulement les biens doivent être construits en zone fortement urbanisée (5% du territoire), mais ils doivent aussi répondre aux normes BBC, et surtout la fin du dispositif est programmée pour la fin de l’année 2012. Pour la première fois depuis 1986, aucun dispositif d’aide aux investisseurs n’est prévu pour prendre le relais. Et il n’est pas impossible que cela dure quelques années et cela pour plusieurs raisons.
D’abord, les investisseurs en immobilier ont été gâtés ces dernières années, particulièrement avec le dispositif« Scellier », ensuite la rigueur budgétaire s’imposera au nouveau du Gouvernement quelle que soit sa couleur, et les « niches fiscales » seront encore écornées, voir supprimées.
Si des aides subsistent pour l’immobilier neuf, beaucoup pronostiquent qu’elles iront en priorité vers les primo-accédant de résidence principale.
La principale conséquence du vide de dispositif majeur pour 2013 (dans 10 mois !) sera que très peu de nouveaux programmes seront ouverts par les promoteurs d’ici la fin de l’année. Ceux-ci ne peuvent pas risquer d’avoir des lots invendus fin 2012 avec le grand vide de 2013 en perspective. Résultat : il n’y en aura pas pour tout le monde !
Toutes les enquêtes récentes nous montrent que les français reviennent vers la pierre, animés notamment par des inquiétudes grandissantes sur la préservation de leur capital.
Le relatif « calme » de ce début d’année est créé par la période pré-électorale également, où les indécis trouvent une raison d’attendre.
Si nous avons un conseil à donner c’est : Soyez opportuniste ! Si votre profil le permet examinez rigoureusement le marché et positionnez vous avant le printemps.
Nous n’avons jamais eu un dispositif aussi avantageux que « Scellier », et nous ne sommes pas prêts d’en revoir…
Il n’y aura pratiquement pas de lancements de programmes neufs au 2ème semestre de cette année, les meilleurs lots des meilleures résidences partiront vite.
Pour toutes ces raisons conjuguées avec le retour vers la pierre des français et des taux toujours très bas, la pression à l’achat sera très forte en fin d’année sur les derniers lots éligibles en « Scellier »
La tentation des promoteurs de modifier (à la hausse) les grilles de prix sera forte, et le manque d’offre créera de l’inflation sur les prix, c’est une certitude !
Il est urgent de ne pas attendre si vous avez un projet d’investissement. Les prix sont raisonnables, certains promoteurs offrent même des avantages (réductions de prix, frais de notaires) pour lancer les nouveaux programmes, les taux sont bas et il y a du choix sur le marché. Les meilleures conditions sont encore réunies pour bénéficier d’un taux de 21% de réduction d’impôt sur votre investissement.
Fiscalement c’est jusqu’à la fin de l’année, mais les bonnes affaires, c’est maintenant !
L’étude Explorimmo / Ifop vient de publier de nouveaux résultats sur le baromètre des intentions d’achats immobilier des français en 2012.
Cette étude révèle que 30% des français souhaitent réaliser un investissement immobilier dans les mois à venir. Ce chiffre est en baisse de 10% par rapport à la précédente étude réalisée il y a 6mois. Cette baisse est principalement due au durcissement des mesures incitatives pour l’investissement (PTZ, loi scellier,..) ainsi que l’impact à venir sur les élections présidentielles sur leurs futurs projets immobiliers.
Parmi les 30% de foyers souhaitant investir dans l’immobilier, près 14% d’entre eux envisagent de le réaliser avant la fin de l’année 2012.
L’investissement immobilier est depuis de nombreuses années l’une des principales préoccupations des français. La raison évoquée est celle de devenir propriétaire de leur résidence principale pour 61% d’entre eux.
L’étude montre une forte préférence pour l’achat d’un bien dans l’ancien et spacieux compris dans des budgets moyens entre 190 000€ et 230 000€.
En moyenne 190 000€ pour un appartement dans l’ancien et 230 000€ pour une maison neuve.
Actuellement l’ancien prédomine sur le neuf pour leur projet d’acquisition immobilier.
Les principaux freins à l’achat:
- L’absence de stabilité professionnelle et moyens financiers sont les principaux freins à l’achat.
- 54% des français ne sont pas propriétaire par manque de fonds financiers.
- 17% des français indiquent que l’investissement immobilier n’est pas une priorité pour eux dans les prochaines années.
Etude réalisée pour l’Ifop pour Explorimmo
Le Ministère du Logement vient de communiquer les chiffres officiels du marché de la construction immobilière en 2011.
En effet, l’année 2011 a bénéficié d’une hausse significative de 27.6% de mises en chantier soit 133 564 nouveaux logements.
Ces chiffres sont très encourageants:
- Marché de la construction neuve : +17,7%
- Marché du logement residentiel : + 37.3%
- Logement individuel + 5.4%
Concernant le nombre de délivrance de permis de construire, les chiffres officiels annoncent une progression de 17.9% portant au nombre de 534 804 nouvelles autorisations sur ces 12 derniers mois.
Notons que le 4ème trimestre 2011 a connu une augmentation de + 34,3% de permis délivrés.
Le marché de l’immobilier neuf se porte bien malgré l’augmentation du prix de mètre carré.
Se dirigeant dans un objectif de placement ou d’investissement locatif, les foyers français portent un fort intérêt pour ce secteur.
Le logement est l’une des préoccupation principale des foyers et représente une part importante de leur budget.
Lors de l’intervention télévisée du dimanche 29 Janvier 2012 du Président de la République, Nicolas Sarkozy a annoncé la proposition d’une loi sur l’immobilier concernant l’augmentation des possibilités de construction de 30% supplémentaires dans les 3 ans à venir pour tous les terrains, immeubles, maisons individuelles.
Cette proposition a pour objectif de résoudre les problèmes suivant:
- Limiter la hausse des prix immobiliers des logements en France.
- Combler les déficits de logements
Ainsi l’Etat autorise les promoteurs d’augmenter leurs capacités de construction de plus de 30% en vue de trouver des solutions pour répondre à la pénurie de logements en France.
Les droits sur les permis de construire seront aussi rélevés à hauteur de 30% sur les habitations neuves et anciennes seront applicables dès le vote et l’application de cette loi par le Parlement prévue en Février 2012 .
Selon l’État, plus 40 000 logements supplémentaires pourraient en bénéficier chaque année.
L’investissement des foyers dans les Sociétes Civiles de Placement Immobilier (SCPI) s’est fortement développé depuis quelques années.
Ce produit d’investissement est à vu le jour au debut des années 70. Initialement créé par les principaux promoteurs immobiliers, les SCPI sont soumis à une règlementation très stricte de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
En quoi consiste une SCPI?
Quand vous achetez de la SCPI, vous faites l’acquisition d’une ou plusieurs parts dans une société de civile de placement immobilier. Une société de placement collecte auprès des particuliers des fonds pour faire l’acquisition et faire la gestion de biens immobiliers.
Ces biens immobiliers sont principalement constitués de bureaux et de commerces.
En investissant dans ces parts vous devenez ainsi des souscripteurs de ces fonds immobiliers non cotés. Donc vous n’êtes pas frappées par la fluctuation des valeurs boursières et donc la crise économique que subissent les fonds dits « Classique » depuis ces derniers mois.
Chaque fond immobilier publie annuellement les données suivantes:
- Son taux d’occupation de ses biens (généralement entre 80 et 95% d’occupation)
- La Réévaluation du montant d’acquisition d’une part en €uros.
- Le rendement nette de chaque part.
Ainsi vous percevez des loyers réguliers à fréquence trimestrielle, semestrielle ou annuelle de la part de votre société de gestion.
Aucune démarche et aucune gestion locative est nécessaire, la SCPI gère au mieux les murs des biens immobiliers (centre commerciaux, bureaux, commerces).
Chaque année vous recevez un détail de vos investissements et de votre rendement net.
En investissant dans les SCPI, vous devenez ainsi actionnaire d’un fond immobilier sûre. Le rendement moyen est supérieur à celui d’une obligation d’entreprise.
Est ce un rendement sécurisé ?
Dans ce contexte de frilosité et de la crise financière, les produits SPCI suscitent un fort intérêt auprès des foyers et des actionnaires petits porteurs.
Un grand nombre de gestionnaire en patrimoine se dirige désormais vers ces placements dits « Sécurisés » et « Intermédiaires ».
Quel rendement espérer ?
En proposant des loyers réguliers entre 5 et 6% annuel, les SCPI sont parmi les produits de placement les plus avantageux.
Il est donc conseillé de conserver ses parts durant une période de 8 ans en vue de bénéficier d’une revalorisation intéressante lors de l’augmentation du montant de la part.
Vous êtes intéressé pour avoir des informations complémentaires sur les SCPI, n’hésitez pas à nous contacter par mail contact@lamaisondelinvestisseur.com
ou sur La Maison de l’investisseur
Nous vous apporterons l’ensemble des informations nécessaires pour répondre à vos demandes.
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